Bloemendaal en Heemstede ‘van gas los’, waar hoe? / Deel 5 Projectontwikkelaar Hoorne

0
14
Voorbeeldproject Slottuin in Heemstede

Sinds de aankondiging van minister Eric Wiebes (Economische Zaken) vorig jaar dat Nederland ‘zo snel mogelijk van het gas af moet’ is het onderwerp ‘en hoe dan?’ vrijwel wekelijks onderwerp in de media. Een ding is helder: zo simpel als destijds in de jaren zestig de woningen werden aangesloten op het aardgas zal het in dit geval zeker niet gaan.

De komende weken beschrijft Het Bloemendaals en Heemsteeds Nieuwsblad een serie artikelen hoe er in Bloemendaal en Heemstede op de gasloze toekomst wordt gereageerd. Hoe actief zijn inwoners met isoleren van hun huis, en waarom? Of doen zij helemaal niets, en waarom? Wat doen rijk en gemeente om de inwoners te ondersteunen in de energietransitie, hoe krijg je als huiseigenaar onafhankelijk advies, hoe kijkt een projectontwikkelaar aan tegen de steeds scherpere eisen van duurzaam bouwen, en wat doet de woningbouwcoöperatie? Deze en meer vragen komen aan bod.

2 oktober 2019 Deel 5: Projectontwikkelaar Hoorne Vastgoed




Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten
De serie is mede tot stand gekomen dankzij subsidie uit het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.


Niet alleen particulieren hebben te maken met de wens van de overheid om in 2050 alle woningen van het gas af te hebben. Ook de projectontwikkelaars zijn aan zet. Hoe gaan zij om met die opdracht? We spraken met algemeen directeur Jan Heeremans en duurzaamheidsspecialist Marco  Rijsdijk van Hoorne Vastgoed bv. Bekend van de nieuwbouw van de Vomar aan de Binnenweg in Heemstede, en ook: het plan Slottuin vlakbij de Ringvaart. Dit woningproject vordert gestaag en wordt geheel energieneutraal opgeleverd. Voor Hoorne is het een leerproject “dat heel goed is bevallen.” Maar het duurzaam bouwen blijft een hele uitdaging, zo blijkt tijdens het gesprek in het hoofdkantoor van Hoorne  in Uitgeest.

De bouwwereld heeft te maken met een  overheid die spelregels constant wijzigt, stikstofregels die op het oog eenvoudige projecten lam kunnen leggen, en kopers die van de ene op de andere dag minder bereid zijn meer te gaan betalen voor een energiezuinige woning. Ga er maar aanstaan, wil Jan Heeremans maar zeggen.

Dat neemt niet weg dat verduurzaming grote aandacht heeft in het bedrijf. Dat Hoorne deel van een familiebedrijf is speelt ook een rol. 51 jaar geleden begon  Cees Zwanenburg met zijn vader de eerste Vomar supermarkt in IJmuiden, en liet die uitgroeien tot een keten. Later kwamen daar de winkels Ranzijn Tuin en Dier bij. Voor de huisvesting van die bedrijven is Hoorne Vastgoed opgericht.  “Overdragen van dit bezit aan de volgende generatie vraagt natuurlijk om een duurzaam beleid. De ambitie is om alle projecten voor 2030 energieneutraal, dus zonder CO2 footprint, te ontwikkelen. Een behoorlijke uitdaging, waarvan we op voorhand nog niet weten of we dat gaan halen,”aldus Rijsdijk.

Aan nieuwbouw van een Vomar wordt waar mogelijk woningbouw gekoppeld, zoals recent in Volendam. Restwarmte van de winkel daar zorgt voor warmtevoorziening en warm water in de woningen erboven. Een teveel aan warmte wordt opgeslagen in de bodem, die daarmee als een thermische accu functioneert, een zogeheten warmte koude opslag. Rijsdijk: “Dat is niet overal mogelijk. In Heemstede is het aantal woningen bij de winkel bijvoorbeeld te klein. Daar werken we op een andere duurzame manier: met een sedumdak dat extra isolerend werkt en regenwater absorbeert en gecontroleerd afvoert, en zonnepanelen. De warmte (en koeling) in de woningen wordt geleverd via een grond-warmtepomp. Ook de winkel wordt gasloos, maar in tegenstelling tot de woningen niet helemaal energieneutraal.”


De koopwoningen in het project Slottuin op het terrein van het voormalige Novacollege worden ook energieneutraal, met energielabel A++++. De energie die de woningen nodig hebben voor de verwarming wordt geleverd door een griond-warmtepomp, en de daken hebben geïntegreerde zonnepanelen. In de winter zijn die niet toereikend en moet er ook elektriciteit uit het ‘gewone’ net worden gehaald, maar in de zomer wordt teveel aan stroom teruggeleverd aan het net. De panelen zijn in die zin neutraal. De woningen zijn goed geïsoleerd en hebben drielaags glas. Hoorne rekent gemiddeld met 18.000 euro extra per nieuwe woning om deze energieneutraal ‘en met een goed binnenklimaat’ op te leveren.

Slottuin was in veel opzichten een leerproject voor Hoorne. Wat kopersgedrag betreft, maakte Hoorne een ‘raar moment’ mee. Jan Heeremans: “Twee jaar geleden toen we de woningen te koop zetten bleken kopers de tien procent die een Slottuinwoning meer kostte liever te besteden aan een gangbaar huis met een iets groter oppervlakte. Van de ene op de andere dag sloeg de stemming om in de markt en bleek men wel bereid om meer te betalen voor een kleinere, maar energiezuinige woning. En de afgelopen paar maanden slaat het sentiment opnieuw om en is er weer minder draagvlak.” Onderzoek van klimaatbureau HIER deze zomer liet zien dat dit een landelijke trend is. In een jaar tijd nam het percentage Nederlanders dat de plannen om van het gas af te gaan steunt af van 57 naar 48.

Draagvlak onder inwoners neemt dus af, en er zijn meer factoren die de toekomst van het energiezuinig bouwen ongewis maken. Sinds de regering op de gasloze koers zit, veranderen er aan de lopende band regels. “De afgelopen twee jaar is er een disruptie in het vastgoed die ongekend is,“ aldus Jan Heeremans. “We moeten ontgassen, de bouwvoorschriften worden telkens verzwaard en vooral: de verdeelsleutel in bouwprojecten is drastisch op zijn kop gezet. In de veertig jaar dat ik in dit vak zit heb ik zulke gekkigheid nog nooit meegemaakt. De gevolgen zijn inmiddels drastisch: de bouw ligt vrijwel stil in Nederland.”
Heeremans licht toe: “Voorheen moest er in een project 30% sociale woningbouw worden gerealiseerd, 70% was voor de vrije sector. Volgens dat rekenmodel hebben wij  grond aangekocht. Tussentijds echter zijn de spelregels veranderd, het is nu op veel plaatsen 40% sociale huur, 40% voor middeninkomens (ca 720-1000 euro huur – red.), en 20% vrije sector. Een enorme mismatch in ons nadeel. Daarbij komt dat de banken nu strakkere regels hebben. Rente voor 25 jaar vastzetten is voor private investeerders schier onmogelijk.  Dat midden-dure woningen nodig zijn snappen we in maatschappelijk opzicht helemaal. Maar aan de andere kant wil de overheid 50.000 gasloze nieuwbouwwoningen per jaar.”    

Hoorne zegt niet alleen te streven naar gebruik van duurzame energie, ook de materialen zelf wil het bedrijf zo duurzaam mogelijk hebben. In dat opzicht is het ongelimiteerd gebruiken van zonnepanelen voor het milieu niet de beste optie, aldus Rijsdijk. Voor het produceren van een paneel is winning en verwerking van silicium nodig en dat is energieintensief. Ze komen meestal uit China en moeten worden aangevoerd per schip. Als een paneel aan het einde van zijn levensduur is, is het afval dat moet worden verwerkt. Wat ook veel energie vraagt is de productie van cement en bakstenen. Dat gebeurt bij hoge temperaturen. Allemaal zaken om tegen het licht te houden en naar alternatieven blijven zoeken. “Houtskeletbouw lijkt veelbelovend. In de VS en Canada worden er al bouwhoogtes mee bereikt van 11 lagen,” aldus Rijsdijk.
Al met al is de energietransitie een flinke opgave voor de projectontwikkelaars.
Rijsdijk: “We lopen niet voorop, maar wel vooraan in het peloton
met de ambitie om in 2030 geheel CO2 neutraal te ontwikkelen.”



Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

LAAT EEN REACTIE ACHTER

(uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd)

Please enter your comment!
Please enter your name here